La servitude : un droit limitant l’accès à la propriété
Saint-Julien-en-Genevois
La servitude est un droit qui permet de réguler les relations entre propriétaires fonciers
Les différentes formes de servitudes : légale, conventionnelle ou naturelle
La servitude est un droit immobilier qui impose une charge à un fonds servant, au profit d'un fonds dominant.
Ce droit est prévu par l’article 682 du Code civil.
Il dit que tout propriétaire dont le fonds est enclavé peut réclamer un passage pour assurer la desserte complète de sa propriété.
Elle peut être d’origine légale, conventionnelle ou naturelle. La servitude légale est imposée par la loi, notamment pour des raisons d’utilité publique ou pour assurer un accès aux voies publiques.
Les servitudes conventionnelles, quant à elles, résultent d’un accord entre propriétaires qui décident d’imposer une charge à un terrain au profit d’un autre. Ces servitudes sont généralement inscrites dans l’acte de vente ou un contrat spécifique.
Enfin, les servitudes naturelles découlent des conditions géographiques, comme l’écoulement naturel des eaux entre des terrains.
Cas pratique : votre terrain est enclavé, que faire ?
Imaginons que vous avez récemment acheté une maison ou un terrain, mais il n'y a aucune voie publique accessible directement.
Le seul chemin possible passe par la parcelle du voisin. C’est un cas typique d’enclave.
Dans cette situation, vous avez un droit de passage légal, garanti par le Code civil. Discutez à l’amiable avec votre voisin pour trouver un accord.
Si vous tombez d’accord, le mieux est de faire rédiger une
servitude par acte notarié, pour sécuriser les droits de chacun. Cela sera inscrit aux services de publicité foncière et restera attaché aux deux propriétés, même en cas de vente.
S’il refuse ou
si les négociations échouent, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu du terrain. Le juge constatera l’enclave et il imposera la servitude au voisin.
Servitude par convention ou par usage : cas particuliers
Il est possible de créer une servitude de passage par convention entre voisins, même si le terrain n’est pas enclavé.
Il existe des servitudes dites "par destination du père de famille" ou par prescription trentenaire, qui s’établissent par l’usage prolongé d’un accès. Mais cela demande des conditions strictes, comme une possession continue et non contestée pendant 30 ans.
La servitude d’accès est un droit réel attaché à un bien, et non à une personne. Elle suit le terrain, même en cas de vente du terrain pour une construction.
Elle peut aussi être modifiée ou éteinte si elle n’est plus utile ou si les terrains sont réunis sous un même propriétaire.
L’extinction des servitudes peut se faire de plusieurs manières
Le droit de servitude est inscrit dans le Code civil et permet de garantir une utilisation harmonieuse des terrains.
Toutefois, l’extinction des servitudes peut être réalisée par la disparition de la cause qui les a justifiées.
Par la réunion des deux fonds sous un même propriétaire ou par un non-usage prolongé.
Dans tous les cas, les servitudes restent un mécanisme essentiel du droit de propriété, permettant d’équilibrer les droits et obligations entre propriétaires voisins.